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Avvocato sfratti Parabiago

Cos’è lo sfratto?

Per tutelare pienamente le ragioni del locatore, che potrebbe trovarsi ad avere il proprio immobile occupato da un conduttore moroso o che non voglia spontaneamente rilasciare il bene, il legislatore ha previsto nel codice di procedura civile un procedimento giudiziario speciale, in quanto caratterizzato da tempi celeri e costi contenuti, per riottenere il possesso del proprio immobile: lo sfratto. Con il procedimento di sfratto, infatti, il locatore ottiene un titolo esecutivo, senza le lungaggini di un processo ordinario, per avviare un procedimento esecutivo per il rilascio forzoso del bene.

Quando può farsi ricorso allo sfratto?

Per ricorre al procedimento di sfratto è necessario che il conduttore dell’immobile si sia reso moroso nel pagamento del canone di locazione (almeno 2) o degli oneri accessori (quota condominiale, utenza idrica o elettrica) per un importo pari ad almeno 2 mensilità: è lo sfratto per morosità. Oppure è necessario che il contratto di locazione sia scaduto, e non rinnovato, o in procinto di scadere: sono, rispettivamente, lo sfratto e la licenza per finita locazione.

Presupposto necessario per far ricorso a tale procedimento sommario è la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate del contratto di locazione. Attenzione: è opportuno precisare che la legge consente che il locatore non sia necessariamente il proprietario dell’immobile, è sufficiente che ne abbia la disponibilità giuridica e materiale.

Quali sono i procedimenti di sfratto?

Nel nostro ordinamento sono previsti tre diversi tipi di sfratto, disciplinati rispettivamente dagli artt. 657, (licenza e sfratto per finita locazione), e 658 (sfratto per morosità) del codice di procedura civile:

  • La licenza per finita locazione è un procedimento giudiziario che ha un effetto sostanziale ed uno processuale: impedisce il rinnovo tacito del contratto di locazione e fornisce al locatore un titolo esecutivo per riottenere (anche forzosamente) il possesso del bene alla scadenza contrattuale. Appare, quindi, evidente la forza persuasiva del procedimento nei confronti del conduttore, il quale sarà ben indotto al rilascio spontaneo dell’immobile alla scadenza del contratto, ben sapendo che, in caso diverso, il locatore potrà immediatamente mettere in esecuzione (forzata) il titolo già ottenuto.
  • Lo sfratto per finita locazione consente al locatore di ottenere un titolo esecutivo grazie al quale, dopo la scadenza del contratto e ed in assenza di rinnovo, possa rientrare nel possesso dell’immobile non ancora liberato dal conduttore.
  • Lo sfratto per morosità è il procedimento da adoperare nel caso in cui il conduttore si rende inadempiente nel pagamento del canone di locazione, e/o degli oneri accessori (es. spese condominiali).

Con lo sfratto per morosità:

  1. si risolve il contratto di locazione per inadempimento del conduttore;
  2. si ottiene il titolo esecutivo per il rilascio, anche forzoso, dell’immobile;
  3. si ottiene il titolo esecutivo per il recupero, anche forzoso, delle somme dovute dal conduttore.

In cosa consiste il procedimento di sfratto?

Il procedimento di sfratto si avvia con un atto di citazione notificato al debitore e, successivamente, depositato presso la cancelleria del Giudice. All’udienza, se il conduttore non compare o non si oppone, il Giudice, accertata la sussistenza delle condizioni chieste dalla legge, convalida lo sfratto. Se, invece, il conduttore compare all’udienza di convalida e si oppone allo sfratto, il Giudice dispone il mutamento del rito, e la causa proseguirà secondo le regole del processo locatizio. Tuttavia se l’opposizione non è fondata su prova scritta, e non sussistono gravi motivi, il locatore potrà, comunque, ottenere l’ordinanza provvisoria di rilascio.

Cosa si ottiene con lo sfratto?

Tanto nel caso di convalida dello sfratto, quanto nella concessione dell’ordinanza provvisoria di rilascio il Giudice ordinerà al conduttore il rilascio dell’immobile. Se questi non lo rilascia spontaneamente, il locatore potrà avviare il procedimento di rilascio forzoso del bene. Nel caso di convalida il locatore otterrà, inoltre, anche un decreto ingiuntivo per recuperare coattivamente la morosità.

Documentazione necessaria per avviare un procedimento di sfratto: Copia del contratto di locazione regolarmente registrata presso l’Agenzia delle Entrate.



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